Cuando un promotor en Punta Cana te promete «un 10% de rentabilidad garantizada», ¿sabes exactamente qué está midiendo? En la mayoría de los casos, ni el propio vendedor lo sabe. La diferencia entre una inversión excelente y una mediocre suele estar escondida en cómo se calculan los números. En esta guía te explicamos las tres métricas que todo inversor debería dominar antes de comprar en República Dominicana: el cap rate, el cash-on-cash y el ROI total.
Por qué las cifras de los folletos no bastan
Los porcentajes que aparecen en el material comercial casi siempre se refieren a rentabilidad bruta: ingresos anuales de alquiler divididos entre el precio de compra. Ese número ignora gastos de mantenimiento, cuotas de condominio, gestión, impuestos, vacancia y comisiones de plataformas. Una propiedad con un 10% bruto puede quedarse en un 5% o 6% neto real, y esa diferencia cambia por completo la decisión de inversión.
Por eso conviene recalcular siempre con tus propios supuestos, pidiendo al vendedor los datos de partida: tarifa media por noche, ocupación histórica de la zona, cuota mensual de condominio y coste del property manager.
Cap rate: la rentabilidad del activo
El cap rate (tasa de capitalización) mide qué produce la propiedad en sí misma, sin tener en cuenta cómo la financias. Se calcula así:
- Cap rate = Ingreso operativo neto anual / Precio total de compra
El ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) es el alquiler cobrado en el año menos todos los gastos operativos: gestión, condominio, seguros, reparaciones, servicios y una provisión por vacancia. No incluye la hipoteca ni los impuestos personales sobre la renta.
Ejemplo con números de Bávaro
Imagina un apartamento de 150.000 dólares que genera 21.000 dólares brutos al año en alquiler vacacional. Si los gastos operativos suman 7.500 dólares (gestión al 20%, condominio, seguro, mantenimiento y un 8% de vacancia), el NOI es de 13.500 dólares. El cap rate sería 13.500 / 150.000 = 9%. Ojo: al precio de compra conviene sumar los gastos de cierre, con lo que el cap rate real baja ligeramente.
El cap rate es la mejor métrica para comparar propiedades entre sí: un estudio en Bávaro frente a una villa en Las Terrenas, o una unidad de reventa frente a una de obra nueva.
Cash-on-cash: la rentabilidad de tu dinero
Si compras con financiación —del promotor o hipotecaria—, el cap rate ya no refleja tu realidad, porque no pusiste todo el capital. El cash-on-cash responde a la pregunta correcta: ¿cuánto me devuelve cada dólar que salió de mi bolsillo?
- Cash-on-cash = Flujo de caja anual después de financiación / Capital propio invertido
Siguiendo el ejemplo anterior: si pagaste el 40% de entrada (60.000 dólares más 5.000 de gastos de cierre) y la cuota anual de la financiación es de 8.400 dólares, tu flujo de caja es 13.500 − 8.400 = 5.100 dólares. El cash-on-cash sería 5.100 / 65.000 = 7,8%. Con un buen apalancamiento, esta cifra puede superar al cap rate; con financiación cara, puede quedar por debajo o incluso ser negativa.
ROI total: la foto completa al vender
Ni el cap rate ni el cash-on-cash capturan dos fuentes de riqueza importantes en el mercado dominicano: la apreciación del inmueble y, si hay hipoteca, la amortización del capital. El ROI total las incorpora midiendo todo lo ganado durante el periodo de tenencia:
- ROI total = (Flujos de caja acumulados + Plusvalía neta al vender + Capital amortizado) / Capital propio invertido
En zonas con fuerte desarrollo como Cap Cana o Miches, la apreciación puede aportar tanto o más que el alquiler. Pero es la parte más incierta del cálculo: usa supuestos conservadores (3–5% anual) y recuerda descontar la comisión de venta y los impuestos aplicables a la ganancia de capital.
Errores frecuentes al hacer los números en RD
- Olvidar la vacancia y la estacionalidad: la ocupación en temporada baja cae de forma notable; usa medias anuales realistas, no las de enero a marzo.
- Ignorar el tipo de cambio: si tus gastos personales están en euros y los ingresos en dólares, la conversión afecta tu rentabilidad efectiva.
- No provisionar reposición de mobiliario: en alquiler vacacional, colchones, electrodomésticos y textiles se renuevan cada pocos años.
- Comparar métricas distintas: un 8% cash-on-cash apalancado no es comparable con un 8% de cap rate al contado.
- No incluir beneficios CONFOTUR: la exención de impuestos de transferencia e IPI en proyectos acogidos mejora sensiblemente el resultado neto.
Cómo usar estas métricas en tu decisión
Nuestra recomendación práctica: usa el cap rate para filtrar y comparar oportunidades, el cash-on-cash para decidir cómo financiar y el ROI total para proyectar tu estrategia de salida. Exige siempre los datos de partida por escrito y recalcula con tres escenarios: pesimista, base y optimista. Si una inversión solo funciona en el escenario optimista, no es una buena inversión.
En Invertea preparamos este análisis para cada propiedad que recomendamos, con datos reales de ocupación y gastos de proyectos comparables. Si quieres ver los números completos de una oportunidad concreta antes de comprometerte, escríbenos y te enviamos el estudio de rentabilidad detallado.