Comprar sobre plano en Punta Cana suele plantearse como una inversión a medio plazo: pagas durante la construcción y, al recibir la unidad, alquilas o vendes. Pero existe una tercera vía que muchos inversores desconocen: la cesión de contrato, es decir, vender tu posición contractual a otro comprador antes de que el proyecto se entregue. Bien ejecutada, permite capturar la plusvalía de la fase de construcción sin llegar nunca a escriturar. Mal ejecutada, puede bloquearse por el promotor o comerse el beneficio en costos. Esta guía explica cómo funciona en República Dominicana y qué debes verificar antes de intentarlo.
Qué es exactamente una cesión de contrato
Cuando firmas un contrato de promesa de compraventa con un promotor, no eres todavía propietario: eres titular de un derecho a adquirir la unidad cuando esté terminada, condicionado a completar el plan de pagos. La cesión consiste en transferir ese derecho a un tercero. El nuevo comprador te reembolsa lo que ya has abonado, te paga una prima por la revalorización acumulada y asume las cuotas pendientes frente al promotor. Tú sales de la operación sin haber pagado gastos de cierre ni transferencia de título, porque el título nunca llegó a estar a tu nombre.
Por qué puede ser rentable
En proyectos bien ubicados de Bávaro, Cap Cana o Vista Cana, la diferencia entre el precio de lanzamiento y el precio de las últimas unidades puede oscilar entre un 15% y un 30%. Si entraste en preventa con un 20% de inicial y el proyecto se ha revalorizado, tu retorno se calcula sobre el capital realmente desembolsado, no sobre el precio total. Ese apalancamiento natural es lo que hace atractivo el llamado flip de contrato: una prima del 15% sobre el precio de la unidad puede representar un retorno del 50% o más sobre tu dinero invertido.
El primer obstáculo: la cláusula de cesión
Nada de esto es posible si tu contrato lo prohíbe. Antes de firmar cualquier promesa de compraventa, revisa con tu abogado tres puntos:
- Si la cesión está permitida y bajo qué condiciones. Algunos promotores la prohíben expresamente para evitar competencia interna con sus propias unidades sin vender.
- Si requiere autorización previa del promotor. Es lo más habitual: el promotor querrá aprobar al nuevo comprador y verificar su capacidad de pago.
- Si existe una comisión de traspaso. Muchos contratos fijan un cargo administrativo que suele ir del 1% al 5% del precio de la unidad, o una suma fija en dólares. Este costo debe entrar en tus números desde el principio.
Si estás negociando la compra ahora y contemplas la reventa anticipada como estrategia de salida, pide que la cláusula de cesión se redacte de forma clara y con comisión pactada. Es mucho más fácil negociarla antes de firmar que después.
Cómo se ejecuta el traspaso paso a paso
1. Notificación y autorización del promotor
Se comunica por escrito la intención de ceder, identificando al cesionario. El promotor verifica que estés al día en tus cuotas y evalúa al nuevo comprador. Sin su firma en el acuerdo tripartito, la cesión no le es oponible.
2. Acuerdo de cesión ante notario
Se firma un contrato de cesión de derechos entre cedente, cesionario y promotor, con firmas legalizadas ante notario dominicano. El documento debe detallar el monto ya pagado, la prima acordada, el saldo pendiente y quién asume cada costo del traspaso.
3. Pago y liberación
El cesionario paga la suma pactada, idealmente a través de una cuenta de escrow o con transferencias documentadas que acrediten el origen de fondos. A partir de ese momento, el nuevo comprador ocupa tu lugar en el plan de pagos y tú quedas liberado de obligaciones futuras.
Fiscalidad: el punto que nadie te cuenta
La ganancia obtenida en la cesión es una ganancia de capital sujeta a impuesto en República Dominicana, actualmente a una tasa del 27% sobre el beneficio para no residentes, con matices según cómo se estructure la operación. Además, si eres residente fiscal en España u otro país, deberás declarar esa ganancia también allí, aplicando el convenio o los mecanismos para evitar la doble imposición. Consulta con un asesor fiscal en ambas jurisdicciones antes de firmar: la diferencia entre una cesión bien estructurada y una improvisada puede ser de varios puntos de rentabilidad.
Riesgos que debes sopesar
- Liquidez limitada: el mercado de compradores de contratos es más pequeño que el de unidades terminadas. Si el proyecto se retrasa o la zona se enfría, puedes quedarte sin salida hasta la entrega.
- Competencia del propio promotor: si aún tiene inventario disponible, competirás contra él con la desventaja de que él controla el marketing del proyecto.
- Descuento de urgencia: si necesitas vender rápido, el comprador lo sabrá y negociará la prima a la baja.
- Proyectos sin avance real: ceder un contrato de un proyecto estancado es casi imposible. La calidad del promotor sigue siendo tu principal protección.
Conclusión
La cesión de contrato es una herramienta legítima y potente para inversores en preconstrucción en Punta Cana, pero no es un atajo garantizado: depende de una cláusula bien negociada, un proyecto que avance, un mercado comprador activo y una estructura fiscal cuidada. Si estás valorando entrar en preventa con esta estrategia en mente, en Invertea te ayudamos a revisar el contrato, elegir proyectos con demanda de reventa real y coordinar la operación con abogados y asesores fiscales de confianza.