Cuando un inversor extranjero mira el mercado dominicano, casi toda la publicidad que recibe es de proyectos en preconstrucción. Sin embargo, existe un mercado secundario cada vez más activo en Punta Cana, Bávaro, La Romana o Las Terrenas: propiedades terminadas, con historial de alquiler y propietarios que venden para rotar capital. Elegir entre reventa y obra nueva no es una cuestión de gustos, sino de perfil de riesgo, horizonte temporal y fiscalidad. En esta guía comparamos ambas opciones con criterio de inversor.
Qué ofrece cada opción
Obra nueva y preconstrucción
Comprar directamente al desarrollador, normalmente sobre plano o en fase de construcción, permite entrar con precios de lanzamiento y planes de pago fraccionados durante la obra. El activo se entrega a estrenar, con acabados actuales y amenidades pensadas para el alquiler vacacional. Muchos proyectos cuentan además con clasificación Confotur, que exonera el impuesto de transferencia del 3% y el IPI durante hasta 15 años.
Propiedad de reventa
La reventa es un inmueble ya construido que compras a un propietario particular. Se paga habitualmente al contado en un plazo corto, pero recibes las llaves de inmediato. La gran ventaja para el inversor es la información verificable: puedes ver la unidad real, el estado del edificio, las cuotas de condominio efectivas y, en muchos casos, el historial de ocupación e ingresos en plataformas de alquiler.
Comparativa desde la óptica del inversor
Precio y potencial de plusvalía
La preconstrucción suele ofrecer un descuento del 15% al 30% frente al precio de entrega, que es donde nace buena parte de la plusvalía. La reventa se compra a precio de mercado actual, pero con margen de negociación real: un propietario que necesita liquidez puede aceptar rebajas que un desarrollador con lista de espera nunca ofrecería. En complejos consolidados con alta ocupación, la reventa bien negociada puede igualar la rentabilidad total de una obra nueva sin asumir riesgo de construcción.
Plazos y flujo de caja
- Obra nueva: entre 18 y 36 meses hasta la entrega. Tu capital trabaja en diferido y no genera ingresos durante la construcción.
- Reventa: puede estar alquilada en semanas. Si el objetivo es flujo de caja inmediato, es la opción natural.
Riesgos específicos
- En obra nueva: retrasos de entrega, cambios en calidades, desarrolladores sin trayectoria y la incertidumbre de cómo funcionará el complejo una vez operativo.
- En reventa: vicios ocultos, deudas de condominio o de servicios arrastradas por el vendedor, equipamiento envejecido y edificios cuya administración no mantiene bien las áreas comunes.
La fiscalidad marca diferencias importantes
Aquí la balanza suele inclinarse hacia la obra nueva con Confotur. En una reventa pagarás el 3% de impuesto de transferencia sobre el valor de la propiedad y, salvo excepciones, el IPI anual del 1% sobre el excedente del umbral exento. Un proyecto nuevo acogido a Confotur elimina ambos durante el periodo de exención, lo que en una propiedad de 200.000 USD puede suponer más de 25.000 USD de ahorro acumulado. Ese diferencial debe entrar en tu cálculo de rentabilidad neta antes de decidir.
Ahora bien: algunas reventas dentro de proyectos Confotur conservan años de exención pendientes, porque el beneficio acompaña al inmueble durante el plazo aprobado. Verificar cuántos años quedan es una de las comprobaciones más rentables de la due diligence.
Due diligence: distinta en cada caso
En obra nueva, la investigación se centra en el desarrollador: trayectoria, proyectos entregados, titularidad del terreno, licencias de construcción y solidez del contrato de promesa. En reventa, el foco se traslada al inmueble y al vendedor:
- Certificado de título limpio y sin gravámenes, verificado en el Registro de Títulos.
- Certificación de la administración del condominio de que no existen cuotas pendientes.
- Estado de cuenta de electricidad, agua e internet a nombre del vendedor.
- Comprobación de que el IPI está al día ante la DGII.
- Inspección física de la unidad: humedades, aires acondicionados, calentadores y mobiliario incluido en el precio.
¿Cuál conviene según tu perfil?
La obra nueva encaja con el inversor que busca maximizar plusvalía, puede esperar dos o tres años sin ingresos, quiere beneficios Confotur completos y prefiere pagar en cuotas durante la construcción. La reventa encaja con quien prioriza renta inmediata, quiere datos reales de ocupación antes de firmar y prefiere eliminar el riesgo de entrega, aceptando a cambio una fiscalidad menos favorable y un activo que puede requerir actualización.
Una estrategia habitual entre nuestros clientes es combinar ambas: una reventa que genera flujo de caja desde el primer mes y, en paralelo, una unidad en preconstrucción que captura la plusvalía de entrega. Así el portafolio equilibra ingresos presentes y crecimiento futuro.
Conclusión
No existe una respuesta universal: existe la propiedad correcta para cada objetivo. Antes de decidir, compara siempre la rentabilidad neta de ambas alternativas incluyendo impuestos, exenciones y meses sin ingresos, y apóyate en un equipo legal local que verifique títulos, deudas y beneficios fiscales vigentes. En Invertea te acompañamos en ambos caminos, desde la selección del activo hasta la firma ante notario.