Uno de los temores más habituales del inversor español que compra en Punta Cana, La Romana o Las Terrenas es acabar pagando impuestos dos veces por la misma renta: una vez en República Dominicana y otra en España. La buena noticia es que ambos países firmaron un Convenio para evitar la Doble Imposición (CDI), en vigor desde 2014, que ordena qué país grava cada tipo de renta y cómo se corrige la doble tributación. Entenderlo antes de comprar te permite calcular la rentabilidad neta real de tu inversión.
Qué es el convenio y por qué te afecta
Un CDI es un tratado bilateral que reparte la potestad de gravar las rentas entre los dos países firmantes. Sin convenio, un residente fiscal en España que alquila un apartamento en Bávaro tributaría íntegramente en República Dominicana por esas rentas y, además, en España por su renta mundial, sin garantía clara de compensación. Con el convenio, las reglas están escritas: sabes de antemano dónde pagas, cuánto y qué puedes deducir.
El convenio afecta a los impuestos sobre la renta de ambos países: en España, principalmente el IRPF y el Impuesto sobre Sociedades; en República Dominicana, el Impuesto sobre la Renta que administra la DGII.
Cómo tributan las rentas inmobiliarias según el convenio
Rentas de alquiler
La regla general de los convenios es clara: las rentas de bienes inmuebles pueden gravarse en el país donde está situado el inmueble. Si tu apartamento está en Punta Cana, República Dominicana tiene derecho a gravar los alquileres que genera. Como residente fiscal español, también debes declarar esas rentas en tu IRPF, pero aplicando el mecanismo corrector que explicamos más abajo.
Ganancias de capital al vender
Cuando vendas la propiedad, la plusvalía obtenida también puede gravarse en República Dominicana, por ser el país donde radica el inmueble. De nuevo, España la incluirá en tu base del ahorro, pero con derecho a deducción por lo ya pagado en destino.
Dividendos si inviertes a través de sociedad
Si estructuraste la compra mediante una sociedad dominicana y esta te reparte beneficios, el convenio limita la retención en origen sobre esos dividendos, generalmente a tipos reducidos frente a la normativa interna. Es un punto que tu asesor debe revisar al elegir la estructura de inversión.
El mecanismo que evita pagar dos veces: la deducción por doble imposición
El convenio adopta el método de imputación: España grava tu renta mundial, pero te permite deducir de tu cuota del IRPF el impuesto efectivamente pagado en República Dominicana, con el límite de lo que habrías pagado en España por esa misma renta. En la práctica:
- Si en República Dominicana pagaste menos de lo que corresponde en España, abonas en España solo la diferencia.
- Si pagaste más en República Dominicana, en España no pagas nada adicional por esa renta, aunque el exceso no se devuelve.
- Necesitas justificantes del impuesto pagado en RD (declaraciones ante la DGII, certificados de retención) para aplicar la deducción; guárdalos siempre.
Residencia fiscal: la pieza que lo determina todo
El convenio solo se aplica correctamente si tienes clara tu residencia fiscal. España te considera residente si pasas más de 183 días al año en su territorio o si allí radica el núcleo de tus intereses económicos y familiares. Si ambos países te consideran residente a la vez, el convenio incluye reglas de desempate: vivienda permanente, centro de intereses vitales, lugar de estancia habitual y nacionalidad, en ese orden.
Esto es especialmente relevante para quienes se plantean mudarse a República Dominicana con una residencia por inversión o de pensionado: cambiar de residencia fiscal transforma por completo qué país grava tus rentas y puede exigir acreditarlo con un certificado de residencia fiscal emitido por las autoridades dominicanas.
Errores frecuentes del inversor español
- No declarar en España las rentas dominicanas pensando que ya tributaron en destino. La renta mundial se declara igualmente; lo que evita el convenio es pagar dos veces, no declarar dos veces.
- No guardar los comprobantes de la DGII, lo que impide aplicar la deducción por doble imposición y acaba costando dinero.
- Confundir el CDI con el Modelo 720: la obligación informativa de bienes en el extranjero es independiente del convenio y se mantiene aunque no debas pagar nada.
- Ignorar las exenciones CONFOTUR: si tu propiedad goza de beneficios fiscales en República Dominicana, el impuesto pagado allí puede ser cero o muy bajo, y eso cambia el cálculo de lo que tributarás en España.
Cómo planificar antes de comprar
El convenio no se aplica solo: hay que invocarlo y documentarlo. Antes de firmar, pide a tu asesor fiscal una simulación con tres escenarios: compra a título personal, compra mediante sociedad y eventual cambio de residencia fiscal. Compara la carga fiscal combinada de cada uno sobre las rentas de alquiler previstas y sobre la futura venta. En Invertea coordinamos esta planificación con abogados y fiscalistas en ambos países para que tu rentabilidad neta no se vea erosionada por una estructura mal elegida ni por impuestos pagados por duplicado.