Cuando un inversor extranjero compra un inmueble en República Dominicana, casi siempre se concentra en lo evidente: la zona, el precio y la rentabilidad esperada. Sin embargo, hay una decisión previa que condiciona impuestos, sucesión y protección de tu patrimonio durante años: cómo titulas esa propiedad. Comprar a tu nombre personal o hacerlo mediante una sociedad dominicana no es un trámite menor, sino una decisión estratégica que conviene resolver antes de firmar.
Las dos vías principales
En la práctica, un comprador extranjero puede adquirir un inmueble de dos formas. La primera es a título personal: tu nombre figura directamente en el Certificado de Título. La segunda es a través de una sociedad dominicana, normalmente una SRL (Sociedad de Responsabilidad Limitada), donde la empresa es la propietaria legal y tú posees las cuotas sociales. Ambas opciones son perfectamente legales para no residentes, y la elección depende de tus objetivos: ahorro fiscal, número de propiedades, planificación sucesoria o simple comodidad.
Comprar a título personal
Es la vía más sencilla y económica de entrada. No necesitas constituir ni mantener ninguna estructura, y el proceso de cierre es directo. Para una primera propiedad de uso personal o vacacional, suele ser suficiente.
- Ventaja fiscal clave: las personas físicas disfrutan de una exención en el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI). Solo se paga el 1% anual sobre el valor que supera un umbral exento que el Estado actualiza cada año por inflación.
- Menos costes recurrentes: no hay contabilidad societaria, ni cierres anuales, ni honorarios de mantenimiento de una empresa.
- Desventaja: el inmueble queda expuesto a tu situación personal y, en caso de fallecimiento, entra en un proceso de sucesión en RD sujeto a las reglas locales de herencia.
Comprar mediante una sociedad
Estructurar la compra a través de una SRL es habitual entre quienes acumulan varias propiedades o buscan separar el riesgo. La sociedad es dueña del inmueble; tú controlas la sociedad.
- Protección patrimonial: el activo queda aislado de tu patrimonio personal, lo que añade una capa de protección frente a contingencias.
- Sucesión simplificada: transmitir cuotas sociales suele ser más ágil que transferir un Certificado de Título, y facilita repartir la propiedad entre varios herederos o socios.
- Confidencialidad: el titular registral es la empresa, no tu nombre.
- Punto a vigilar: las sociedades no acceden a la exención personal del IPI, de modo que pagan el 1% sobre el valor de su patrimonio inmobiliario sin ese tramo exento. Conviene calcular si el ahorro en otros frentes compensa.
SRL frente a EIRL
La SRL admite de dos a cincuenta socios y es la forma más común para inversores. La EIRL (Empresa Individual de Responsabilidad Limitada) tiene un único dueño y puede servir para un inversor en solitario. Tu asesor te orientará según si entras solo o acompañado y según tus planes de crecimiento.
El impacto fiscal real
Más allá del IPI, la estructura afecta a cómo tributan tus ingresos. Si alquilas la propiedad, una sociedad declara sus beneficios por el Impuesto sobre la Renta corporativo (27%), mientras que una persona física tributa según las normas aplicables a no residentes sobre rentas de fuente dominicana. La diferencia puede inclinar la balanza en uno u otro sentido según el volumen de tus rentas.
Hay un factor que lo cambia todo: la Ley Confotur. Si compras en un proyecto acogido a este régimen, el inmueble queda exento de IPI y del impuesto de transferencia durante unos quince años, tanto si lo titulas a tu nombre como en sociedad. En ese escenario, la ventaja del IPI personal pierde peso y la decisión se mueve hacia la sucesión y la protección patrimonial.
Los costes de mantener una sociedad
Constituir una SRL conlleva honorarios legales iniciales y el pago de impuestos de constitución. Después, cada año habrá que llevar contabilidad, presentar declaraciones, renovar el Registro Mercantil y, en muchos casos, pagar a un contador y a un agente. No es prohibitivo, pero es un coste fijo que solo se justifica si la estructura te aporta ventajas claras. Para una única propiedad modesta, ese mantenimiento puede comerse buena parte del beneficio.
¿Qué conviene a tu perfil?
- Una propiedad de uso personal: a título personal suele bastar, sobre todo si está bajo Confotur.
- Varias propiedades o cartera de alquiler: la sociedad gana sentido por protección, gestión y sucesión.
- Planificación sucesoria prioritaria: la sociedad facilita transmitir y repartir el patrimonio entre herederos.
- Inversión a corto plazo para revender: conviene analizar el impacto del impuesto de transferencia y de la plusvalía en cada vía.
Conclusión
No existe una respuesta única: la mejor estructura depende de cuántas propiedades tengas, de si generan rentas, de tus planes de herencia y de si el proyecto disfruta de Confotur. Lo que sí es universal es que esta decisión se toma mejor antes de la compra, con un abogado y un contador dominicanos que conozcan tu situación completa. En Invertea analizamos cada caso para que la forma de titular tu inversión trabaje a tu favor, no en tu contra. Antes de firmar, dedica tiempo a una buena due diligence legal y a definir la estructura: es el cimiento sobre el que se construye una inversión tranquila.