Cuando calculas la inversión en una propiedad en República Dominicana, el precio que aparece en el anuncio es solo el punto de partida. Alrededor de la compra existen impuestos, honorarios y gastos recurrentes que pueden sumar entre un 4 % y un 6 % adicional sobre el valor del inmueble el primer año, además de otros costes que se repiten mientras seas propietario. Conocerlos de antemano evita sorpresas y te permite calcular la rentabilidad real de tu inversión.
Gastos de cierre: los costes de una sola vez
Son los desembolsos que asumes al formalizar la compra, por encima del precio pactado. Estos son los principales que debes contemplar.
Impuesto de transferencia (3 %)
Es el tributo más relevante al adquirir un inmueble. La Dirección General de Impuestos Internos (DGII) aplica un 3 % sobre el valor de mercado que ella misma determina, que puede diferir del precio de la escritura. Sin este pago no es posible inscribir la propiedad a tu nombre en el Registro de Títulos.
Honorarios legales (1 %–1,5 %)
Contar con un abogado independiente no es opcional en la práctica: es quien realiza la debida diligencia, verifica que el título esté libre de cargas, redacta el contrato de venta y gestiona la transferencia. Sus honorarios suelen situarse entre el 1 % y el 1,5 % del precio, con un mínimo según la complejidad del expediente.
Inscripción, deslinde y certificaciones
Antes de firmar conviene solicitar la certificación de estado jurídico del inmueble, comprobar que no existan deudas pendientes de IPI o de la comunidad y confirmar que los linderos coinciden con el deslinde registrado. A ello se suman las tasas de inscripción en el Registro de Títulos. Son cantidades menores, pero imprescindibles para comprar con seguridad.
Impuestos recurrentes: lo que pagas cada año
El IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario)
Las personas físicas pagan un 1 % anual sobre el valor del patrimonio inmobiliario que supere un umbral exento, que la DGII actualiza cada año por inflación (en torno a los 9–10 millones de pesos dominicanos). El impuesto se calcula solo sobre el exceso, no sobre el valor total, y se liquida en dos cuotas semestrales.
La exención CONFOTUR
Si compras en un proyecto acogido a la Ley CONFOTUR, quedas exento del impuesto de transferencia y del IPI durante un periodo que suele alcanzar los 15 años. Es uno de los grandes atractivos fiscales de invertir en zonas turísticas como Punta Cana o Las Terrenas, y conviene confirmar por escrito que el desarrollo cuenta con la resolución aprobada.
Gastos de mantenimiento y operación
Más allá de los impuestos, ser propietario implica costes operativos que afectan a tu rentabilidad neta:
- Cuota de mantenimiento o HOA: en complejos con piscina, seguridad y áreas comunes varía según los servicios; pregunta siempre el importe mensual antes de comprar.
- Seguros: el seguro de hogar y, si financias la compra, el que exija el banco.
- Servicios básicos: electricidad, agua, internet y, en muchos casos, una planta o inversor para los cortes de luz.
- Gestión del alquiler: si destinas la propiedad a renta vacacional, las empresas de property management cobran entre un 15 % y un 30 % de los ingresos.
Al vender: la ganancia de capital
Cuando vendas, la plusvalía tributa como ganancia de capital al 27 % sobre la diferencia entre el precio de compra (ajustado por inflación) y el de venta, una vez deducidos los gastos justificables. Llevar un registro ordenado de la inversión inicial y de las mejoras realizadas reduce la base imponible de forma legítima.
Cómo presupuestar tu compra
Una regla prudente es reservar un colchón del 5 % al 7 % del precio para cubrir impuestos y honorarios de cierre, e incluir los gastos anuales recurrentes en tu cálculo de rentabilidad. Algunos consejos prácticos:
- Pide a tu abogado un desglose por escrito de todos los costes antes de firmar.
- Confirma si el proyecto tiene CONFOTUR y hasta qué año aplica la exención.
- Calcula la rentabilidad sobre el coste total, no solo sobre el precio del inmueble.
- Ten en cuenta el tipo de cambio si transfieres fondos desde el extranjero.
Conclusión
Los gastos de cierre y los impuestos no deben asustarte: bien calculados, son perfectamente asumibles y, en muchos casos, las exenciones CONFOTUR los reducen de forma drástica. La clave está en conocerlos desde el primer momento para que tu inversión en República Dominicana parta de números realistas. En Invertea te acompañamos en cada paso para que compres con total seguridad y claridad fiscal.