Comprar una propiedad para alquilarla en Punta Cana, La Romana o Las Terrenas es solo la mitad de la ecuación. La otra mitad —la que muchos inversores extranjeros descubren demasiado tarde— es cómo declarar y pagar impuestos sobre las rentas que ese inmueble genera. Conocer el sistema fiscal dominicano desde el primer día evita sanciones y una rentabilidad neta más baja de la prevista. Esta guía te explica, en lenguaje claro, cómo tributan tus alquileres en República Dominicana.
¿Residente o no residente? La pregunta que lo cambia todo
República Dominicana grava la renta según su fuente: cualquier ingreso generado dentro del país tributa allí, vivas donde vivas. Por eso, el alquiler de una propiedad situada en suelo dominicano siempre paga impuestos en RD, seas o no residente fiscal. Te conviertes en residente fiscal si permaneces más de 183 días al año en el país; en ese caso, además de la renta local, ciertas rentas financieras del exterior pueden entrar en juego tras tres años. Para la mayoría de inversores que viven fuera, lo relevante es esto: el fisco dominicano espera su parte sobre cada noche alquilada.
El ISR: el impuesto que grava tus rentas
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) es el tributo central. Cómo se calcula depende de la estructura con la que inviertas.
Como persona física
Si declaras a título personal, tu renta neta se aplica a una escala progresiva. Existe un mínimo exento —alrededor de RD$416.000 anuales, actualizado cada año por inflación— y los tramos suben hasta un tipo marginal del 25%. Solo tributa el beneficio neto, no el ingreso bruto: primero restas los gastos deducibles.
A través de una sociedad (SRL)
Si compras mediante una sociedad dominicana, la SRL paga un tipo fijo del 27% sobre el beneficio neto. Es un porcentaje más alto que muchos tramos personales, pero aporta protección patrimonial y facilita la planificación. La elección entre título personal y sociedad merece un análisis previo a la compra.
La retención a no residentes
Cuando se pagan rentas de fuente dominicana a una persona no residente, la ley prevé una retención en origen equivalente al tipo corporativo (27%). En la práctica, según cómo cobres y quién intervenga, tu administradora o el inquilino pueden estar obligados a retener. Confirma siempre el mecanismo aplicable a tu caso con un asesor.
ITBIS: el IVA dominicano y el alquiler de corta estancia
El ITBIS es el impuesto al valor agregado, con un tipo general del 18%. El arrendamiento de vivienda a largo plazo suele estar exento, pero los servicios de hospedaje turístico de corta estancia —el típico alquiler vacacional por noches— pueden considerarse un servicio gravado. Es una zona gris que depende de cómo estructures la actividad, por lo que conviene definirlo antes de publicar tu primer anuncio.
Gastos que reducen tu base imponible
El ISR grava el beneficio, así que cada gasto legítimo y documentado rebaja tu factura. Los más habituales:
- Comisión de la administradora o del property manager.
- Mantenimiento, reparaciones y limpieza entre estancias.
- Cuotas del condominio y del rental pool.
- IPI y primas de seguro del inmueble.
- Suministros que asumas (luz, agua, internet).
- Depreciación del edificio y del mobiliario.
Guarda todas las facturas con su comprobante fiscal (NCF): sin él, la DGII no admite el gasto como deducible.
CONFOTUR e IPI: alivios que mejoran tu factura
Si tu propiedad está acogida a la Ley CONFOTUR, disfrutas de exenciones muy valiosas: quedas libre del impuesto de transferencia al comprar y del IPI durante el periodo de beneficio. El IPI es el impuesto anual al patrimonio inmobiliario, del 1% sobre el valor que supere un umbral (en torno a RD$9,5 millones, ajustado cada año). Ojo: CONFOTUR exime del IPI, pero no del ISR sobre las rentas; tus ingresos por alquiler siguen tributando con normalidad.
Obligaciones y calendario con la DGII
La DGII es la agencia tributaria dominicana. Tus pasos básicos:
- Obtener un RNC (número de contribuyente), imprescindible para declarar.
- Presentar la declaración anual: IR-1 para personas físicas e IR-2 para sociedades.
- Respetar el plazo: las personas físicas declaran antes del 31 de marzo de cada año.
- Atender los anticipos (pagos a cuenta) si tu estructura los exige.
Declarar fuera de plazo genera recargos e intereses que erosionan tu rentabilidad, así que el calendario no es negociable.
Cómo pagar lo justo y dormir tranquilo
La fiscalidad del alquiler en RD no es complicada, pero sí exige planificación. Decide la estructura —persona física o SRL— antes de firmar, modela tu rentabilidad neta después de impuestos y apóyate en un contador local que conozca el régimen turístico. En Invertea acompañamos a inversores extranjeros en todo el proceso, desde la compra hasta la declaración anual, para que tu inversión en el Caribe sea rentable y esté siempre en regla.