Estados Unidos y Canadá son, junto a Europa, los principales mercados emisores de compradores extranjeros en Punta Cana. La cercanía geográfica, los vuelos directos desde Nueva York, Miami, Toronto o Montreal y un mercado que opera de forma natural en dólares hacen que la inversión resulte especialmente cómoda para norteamericanos. Sin embargo, comprar desde EE. UU. o Canadá tiene particularidades fiscales y prácticas propias que conviene conocer antes de firmar. Esta guía las repasa una a una.
Por qué Punta Cana encaja con el inversor norteamericano
Para un residente en Norteamérica, República Dominicana ofrece tres ventajas difíciles de replicar en otros destinos:
- Mercado dolarizado: los precios de venta y las tarifas de alquiler vacacional se fijan en dólares estadounidenses, lo que elimina buena parte del riesgo cambiario que sí asume, por ejemplo, un inversor europeo.
- Distancia corta: entre 3 y 5 horas de vuelo desde la costa este. Esto facilita el uso mixto de la propiedad: alquilarla la mayor parte del año y disfrutarla en escapadas puntuales.
- Demanda de su propio mercado: gran parte de los turistas que llenan los alquileres vacacionales de Bávaro y Cap Cana proceden precisamente de EE. UU. y Canadá, por lo que el inversor conoce de primera mano a su cliente final.
Fiscalidad para residentes en Estados Unidos
El contribuyente estadounidense tributa por su renta mundial, así que los ingresos de alquiler generados en Punta Cana deben declararse al IRS aunque ya hayan pagado impuestos en República Dominicana.
Cómo se declara la propiedad ante el IRS
Los ingresos de alquiler se reportan en el Schedule E de la declaración federal, deduciendo gastos reales como mantenimiento, comisiones de gestión, seguros y la depreciación del inmueble. El impuesto pagado en República Dominicana sobre esas rentas puede acreditarse mediante el Foreign Tax Credit (formulario 1116), lo que en la práctica evita la doble imposición aunque no exista un tratado fiscal amplio entre ambos países.
FBAR y cuentas bancarias dominicanas
La propiedad en sí, si se posee a título personal, no genera obligación de reporte adicional. Ahora bien, si el inversor abre una cuenta bancaria dominicana para cobrar alquileres y el saldo agregado de sus cuentas extranjeras supera los 10.000 dólares en cualquier momento del año, deberá presentar el FBAR (FinCEN 114). Si compra a través de una sociedad dominicana, pueden activarse formularios adicionales como el 5471, por lo que la estructura debe decidirse con un asesor fiscal estadounidense antes del cierre, no después.
Fiscalidad para residentes en Canadá
Canadá también grava la renta mundial de sus residentes. Los alquileres dominicanos se declaran ante la CRA y el impuesto pagado en República Dominicana se recupera vía crédito fiscal extranjero. Dos puntos merecen atención especial:
- Formulario T1135: si el coste total de los bienes extranjeros con fin de inversión supera los 100.000 dólares canadienses, la propiedad debe reportarse anualmente. Una vivienda de uso exclusivamente personal queda fuera, pero una que se alquila, no.
- Ganancia de capital en la venta: al vender, Canadá gravará la plusvalía calculada en dólares canadienses, lo que puede generar ganancias o pérdidas cambiarias adicionales a la evolución del propio inmueble.
Financiación: qué opciones reales existen
La mayoría de compradores norteamericanos no financia la compra con hipoteca dominicana, cuyos tipos suelen ser poco atractivos. Las vías más utilizadas son:
- Compra al contado aprovechando los planes de pago del promotor en preconstrucción, que permiten fraccionar el precio durante la obra sin intereses.
- HELOC o refinanciación sobre la vivienda principal en EE. UU. o Canadá, obteniendo liquidez a tipos domésticos para pagar en Punta Cana como comprador de contado, lo que además mejora la capacidad de negociación.
- Fondos de jubilación autodirigidos: en EE. UU., una Self-Directed IRA puede invertir en inmuebles extranjeros, aunque con reglas estrictas (la propiedad no puede usarse personalmente) que exigen asesoramiento especializado.
Logística de la compra a distancia
El proceso de compra dominicano permite operar sin residir en el país. Un poder notarial correctamente apostillado autoriza al abogado a firmar en nombre del comprador, y las transferencias desde bancos norteamericanos hacia cuentas de promotores o escrow son rutinarias, siempre documentando el origen de fondos. Es recomendable coordinar un viaje de inspección antes de reservar y, si no es posible, exigir recorridos en vídeo verificados por un profesional independiente.
Errores frecuentes del inversor norteamericano
- Asumir que el sistema legal funciona como en casa: República Dominicana usa derecho civil y el sistema Torrens de registro; el título lo verifica un abogado, no una title company al estilo estadounidense, aunque existe seguro de título como capa adicional.
- Estructurar tarde: decidir entre título personal o sociedad después de firmar puede obligar a una segunda transferencia con sus impuestos correspondientes.
- Ignorar el reporte anual: el olvido del FBAR o del T1135 acarrea sanciones significativas aun cuando no haya impuesto pendiente de pago.
- Proyectar ocupaciones de folleto: conviene modelar la rentabilidad con escenarios conservadores y datos reales de la zona concreta, no con promedios genéricos del Caribe.
Conclusión
Para un inversor de Estados Unidos o Canadá, Punta Cana combina proximidad, mercado en dólares y una demanda turística que él mismo conoce bien. La clave del éxito no está en encontrar la oportunidad, que abunda, sino en ordenar la parte fiscal y estructural antes del cierre: crédito fiscal extranjero bien aplicado, reportes FBAR o T1135 al día y una estructura de propiedad decidida con asesoramiento en ambos países. Con esos deberes hechos, la inversión dominicana se gestiona con la misma naturalidad que una propiedad doméstica.