Comprar un apartamento en Punta Cana o una villa en Las Terrenas es una decisión de inversión, pero también un hecho con consecuencias fiscales en tu país de residencia. Si eres residente fiscal en España, la Agencia Tributaria quiere saber qué bienes tienes fuera del país, y el instrumento para contárselo es el Modelo 720, la declaración informativa de bienes y derechos situados en el extranjero. No es un impuesto: no pagas nada por presentarlo. Pero no presentarlo, o hacerlo mal, sí puede salirte caro.
Qué es el Modelo 720 y a quién obliga
El Modelo 720 es una declaración puramente informativa que deben presentar las personas físicas y jurídicas residentes fiscales en España cuando el valor de sus bienes en el extranjero supera ciertos umbrales. Se divide en tres bloques independientes: cuentas bancarias, valores y seguros, e inmuebles y derechos sobre inmuebles. Cada bloque se evalúa por separado.
Para el bloque de inmuebles, la obligación nace cuando el valor conjunto de tus propiedades fuera de España supera los 50.000 euros. Con los precios actuales del mercado dominicano, prácticamente cualquier apartamento en Bávaro, Cap Cana o Bayahíbe te sitúa por encima de ese umbral desde el primer día.
Casos que generan dudas frecuentes
- Compra sobre plano: mientras solo tengas un contrato de promesa de compraventa y pagos parciales, en general no eres aún propietario del inmueble; la obligación suele activarse cuando se formaliza la transmisión. Conviene revisar cada caso con un asesor, porque los anticipos pueden tener otro tratamiento.
- Copropiedad: si compras al 50% con tu pareja, cada uno declara su porcentaje, pero el umbral de 50.000 euros se mide sobre el valor total del bien, no sobre tu cuota.
- Compra a través de una SRL dominicana: si el inmueble pertenece a una sociedad, lo que declaras en el bloque de valores es tu participación en esa sociedad, no el inmueble directamente.
Cómo se valora la propiedad y qué datos necesitas
El inmueble se declara por su valor de adquisición, es decir, lo que pagaste según la escritura, convertido a euros al tipo de cambio oficial del 31 de diciembre del año que declaras. Necesitarás tener a mano la fecha de adquisición, la dirección completa de la propiedad, el tipo de derecho (plena propiedad, usufructo, multipropiedad) y tu porcentaje de titularidad. Aquí es donde una compra bien documentada, con título registrado y escritura clara, te facilita la vida años después.
Plazos y régimen sancionador actual
El Modelo 720 se presenta entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente a aquel en que nace la obligación. Si compraste en 2026, declararás en el primer trimestre de 2027.
Durante años, este modelo fue famoso por sus sanciones desproporcionadas, pero el Tribunal de Justicia de la Unión Europea las tumbó en 2022 por vulnerar el derecho comunitario. Hoy el régimen sancionador es el general de la Ley General Tributaria, mucho más razonable, pero la obligación de declarar sigue plenamente vigente. Presentar fuera de plazo de forma voluntaria tiene sanciones reducidas; que Hacienda te descubra sin haber declarado es otro escenario muy distinto.
Cuándo hay que volver a presentarlo
No se presenta todos los años. Solo vuelves a declarar el bloque de inmuebles si vendes la propiedad (para comunicar la extinción de la titularidad) o si adquieres nuevos inmuebles que incrementen el valor declarado en más de 20.000 euros respecto a la última declaración.
El 720 no sustituye a tus impuestos: IRPF e imputación de rentas
Este es el error conceptual más común. El Modelo 720 solo informa; los impuestos van aparte. Como residente fiscal en España tributas por tu renta mundial, lo que implica dos situaciones:
- Si alquilas la propiedad: los ingresos del alquiler en República Dominicana deben incluirse en tu IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, con deducción de gastos en condiciones similares a un alquiler en España.
- Si no la alquilas: se aplica la imputación de rentas inmobiliarias, un rendimiento presunto por tener una segunda vivienda a tu disposición, aunque esté vacía.
La buena noticia es que España y República Dominicana tienen en vigor un convenio para evitar la doble imposición desde 2014. Lo que ya hayas pagado en RD por los ingresos de alquiler puede deducirse en tu IRPF, con los límites que marca el convenio. Bien planificado, no pagas dos veces por lo mismo.
Checklist antes del 31 de marzo
- Confirma tu residencia fiscal: si pasas más de 183 días al año en España, el 720 te aplica aunque vivas parte del año en Punta Cana.
- Reúne escritura, fecha de compra, precio en dólares o pesos y calcula el contravalor en euros a 31 de diciembre.
- Verifica si superas los 50.000 euros en el bloque de inmuebles y revisa también el de cuentas si abriste una cuenta bancaria dominicana para gestionar la propiedad.
- Coordina el 720 con tu declaración de IRPF: informar el bien y no declarar sus rentas es una incoherencia que Hacienda detecta fácilmente.
- Apóyate en un asesor fiscal con experiencia internacional; el coste de una presentación correcta es mínimo comparado con una regularización.
Invertir en República Dominicana desde España es perfectamente compatible con una fiscalidad ordenada. La clave está en tratar el Modelo 720 como parte natural del proceso de compra, igual que la due diligence del título o los gastos de cierre: un trámite más que, bien gestionado, protege tu inversión y tu tranquilidad.